南京离婚律师网

俞氏家族祖产面临拆迁该如何分家析产?
来源: | 作者:管理员 | 发布时间: 171天前 | 116 次浏览 | 分享到:

江苏省南京市栖霞区人民法院

2017)苏0113民初5488

原告:俞某1,女,19311116日生,汉族,住南京市栖霞区。

委托诉讼代理人:俞某2(俞某1女儿),女,196099日生,汉族,户籍地南京市鼓楼区。

原告:俞某3,女,19531110日生,汉族,住南京市鼓楼区。

原告:俞某4,女,1955117日生,汉族,住南京市栖霞区。

原告:俞某5,女,1958114日生,汉族,住南京市玄武区。

原告:俞某6,女,19601223日生,汉族,住南京市玄武区。

原告:毕某1,女,19681214日生,汉族,户籍地南京市栖霞区,住南京市玄武区。

六原告共同委托诉讼代理人:孟庆红,江苏法德永衡律师事务所律师。

被告:俞某7,男,193483日生,汉族,户籍地南京市栖霞区。

被告:俞某8,女,1937814日生,汉族,户籍地武汉市洪山区。

被告:俞某9,男,19421115日生,汉族,户籍地上海市闸北区。

三被告共同委托诉讼代理人:周涛、张浩,上海市协力(南京)律师事务所律师。

被告:俞某10,男,1971319日生,汉族,住南京市鼓楼区。

委托诉讼代理人:赵诗娟,上海市协力(南京)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:胡颖,上海市协力(南京)律师事务所实习律师。

原告俞某1、俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1与被告俞某7、俞某8、俞某9分家析产纠纷一案,本院于2017929日立案受理。案件审理中,六原告申请追加俞某10为本案被告,本院依法予以追加。本案由审判员杨燕适用简易程序,于2017111日、1121日、2018517日公开开庭进行了审理,原告俞某1、俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1及俞某1的委托诉讼代理人俞某2、六原告共同委托诉讼代理人孟庆红,被告俞某7、俞某8、俞某9的共同委托诉讼代理人周涛,被告俞某10的委托诉讼代理人赵诗娟、胡颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告俞某1、俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1向本院提出诉讼请求:1、请求对南京市栖霞区房屋析产,确认:俞某1享有61.258平方米(平房东面一间23.325平方米及新增楼房与厨房113.8平方米的三分之一37.933平方米)房产及相应的土地使用权;俞某3享有75.867平方米(新增楼房与厨房113.8平方米的三分之二即75.867平方米)房产及相应的土地使用权;俞某4、俞某5、俞某6、毕某1共同享有23.64平方米房产及相应的土地使用权。2、被告协助原告办理房屋登记手续。3、被告承担诉讼费。

事实和理由:位于栖霞区房屋和土地系解放前属于俞某11和俞某12夫妻共同所有,俞某11于解放前去世。俞某11和俞某12夫妇共生育六个子女,分别为俞某13、俞某14、俞某1、俞某7、俞某8、俞某9。俞某3系俞某14所生,后被俞某13收养,系俞某13养女;俞某4、俞某5、俞某6、毕某1系俞某14女儿。俞某122005年去世、俞某132011年去世,俞某142005年去世。

1952年根据中央人民政府国务院《城镇郊区土地改革条例》,对栖霞区房屋和土地进行了土地房产所有登记,房屋共计六间,前面3间草房,后面3间瓦房,房产登记在俞某12、俞某7、俞某8、俞某9名下。1954年因洪水导致前面草房倒塌,由俞某14出资,俞某13出力,共同将房屋修缮。七十年代左右再次遭遇洪水后将3间草房改成瓦房。1988630日,为了解决家庭房产问题,由俞某12对房屋产权进行了分配,并办理了(88)栖证字第414号赠与公证书,内容为:座落于燕子矶XXX号前面三间房屋,二儿子俞某14西面一间,小女儿俞某8中间一间,大女儿俞某1东面一间;后面三间房屋,三儿子俞某7、四儿子俞某9各一间半,东边的一间及中间的北半间归俞某7,西边的一间和中间的南半间归俞某9;俞某12和大儿子俞某13跟俞某7、俞某9住后三间房子,直到去世。1988315日,俞某12因同住四代人口较多且房屋年久失修,申请翻建房屋。俞某13拿出全部积蓄把后面三间瓦房进行了翻建,由原来的99平方米翻建成两层计198平方米。1993519日翻建后的房屋进行了所有权面积变更登记。现原告诉至法院要求析产。

被告俞某7、俞某8、俞某9辩称:1952年发的土地房产所有证,已对房屋进行了确权,房屋登记在俞某12、俞某7、俞某8、俞某9名下,该确权是有效的。1988630日的公证赠与书只是赠与意思表示,因没有其他家庭成员签名,也未经三位房屋共有权人签名同意,是无效行为,该公证赠与书并非是家庭析产协议。对原告的陈述的俞某13出资翻建房屋不认可,也不认可俞某3系俞某13养女,收养应有法定程序。俞某13已立下遗嘱遗产由俞某10继承。另诉争房屋经多次变更登记,现登记在俞某7、俞某8、俞某9名下。原告的诉请无事实及法律依据,请求予以驳回。

被告俞某10辩称:同被告俞某7、俞某8、俞某9的答辩意见。另俞某13生前立下遗嘱遗产由俞某10继承,俞某10也表示接受继承,故俞某13遗产应由俞某10继承。

本案所涉事实年代久远,时间跨度大,加之当时登记制度不完善,部分婚姻、户籍等已无法查到历史记录。鉴于本案的客观实际情况,本院综合现有证据,对各当事人身份关系的事实作如下认定:

俞某11、俞某12(曾用名俞周氏)夫妇共生育六名子女:俞某13、俞某14、俞某1、俞某7、俞某8、俞某9。俞某13未生育子女,俞某14生育五个女儿:俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1。俞某11约于1945-1946年去世,俞某12、俞某13、俞某14分别于2005122日、2011317日、200662日因死亡被注销户籍。俞某13妻子杨某于197591日去世,俞某14妻子毕某120121010日因死亡被注销户籍。俞某10系俞某7之子。

经审理查明,1952年根据中央人民政府国务院《城镇郊区土地改革条例》的规定,位于南京市栖霞区房屋(草房三间、瓦房三间)登记在俞某12、俞某7、俞某8、俞某9名下。后三间草房被修建成瓦房。1988630日,俞某12签赠与书一份,受赠人为俞某14、俞某1、俞某7、俞某8、俞某9,内容为:将座落于燕子矶XXX号南面三间房屋给二儿子俞某14西面一间,小女儿俞某8中间一间,大女儿俞某1东面一间;北面后三间房屋给三儿子俞某7、四儿子俞某9各一间半,其中东边的一间及中间的北半间归俞某7,西边的一间和中间的南半间归俞某9;俞某12和大儿子俞某13(独身一人)跟俞某7、俞某9住后三间房子,直到去世。该赠与书经(88)栖证字第414号公证书公证。进行公证时,俞某8、俞某9、俞某13均出具声明给公证处,三人均表示无论俞某12怎样处理俞某11、俞某12的财产均接受,日后决不提出任何理由及异议;俞某7亦在公证处做了谈话笔录,表示同意俞某12全权处理XXX号房产。办理上述公证后,该六间房屋未办理产权人变更登记手续,仍登记在俞某12、俞某7、俞某8、俞某9四人名下。

1988315日,俞某12填写建筑申请表申请原址翻建房屋(申请表上载明原平房二幢一层155平方米,原址翻建其中一幢改为二层192平方米),本次翻建是将原平房中的北面后三间瓦房进行了翻建,翻建成二层198平方米(每层99平方米),并另建厨房14.8平方米。南面前三间房屋未作翻建,该三间房屋面积仍为70.3平方米。19881119日,俞某12填写了国有土地使用申报表,有手续用地面积为376.42平方米(其中建筑物用地179.14平方米、院落面积70.32平方米、其他面积126.96平方米)

1993519日,俞某12、俞某7、俞某8、俞某9将翻建后的房屋进行了房屋面积变更登记,领取了南京市私有房屋所有权证,房屋总面积为283.1平方米,分别为:混合二层198平方米(1988年建造)、砖木平房14.8平方米(1988年建造)、砖木平房(解放前建造)70.3平方米。

1998112日,俞某12、俞某7、俞某8、俞某9四人签订房产析产协议,约定三间平房中西边一间23.4平方米归俞某12所有,其余二间46.9平方米归俞某8所有;二层楼房198平方米及一间厨房14.8平方米归俞某7、俞某9共同共有。1999111日,按照该析产协议申请了房屋所有权登记,俞某12登记为23.4平方米,俞某8登记为46.9平方米,俞某7、俞某9共同共有登记为212.8平方米(198+14.8)。

199922日俞某12立公证遗嘱,将23.4平方米住房在其去世后,由俞某8继承。俞某122005122日死亡后,2006113日俞某8依据该遗嘱办理了房屋变更登记,将俞某12名下的23.4平方米房屋变更登记在俞某8名下,面积为23.64平方米(原登记为23.4平方米)。

20111129日,俞某7、俞某9对共有的212.8平方米房屋(二层楼房共计198平方米、厨房14.8平方米)进行分割并进行房屋变更登记,俞某7名下登记为113.78平方米,俞某9名下登记为99.01平方米。

2015514日,俞某8将其名下的46.65平方米房屋(原登记为46.9平方米)买卖转让给俞某7,转让价24万元。20171017日,俞某7办理该46.65平方米房屋变更登记手续,登记在俞某7名下。

XXX号房屋的登记情况为:房屋总面积计283.08平方米,其中俞某7113.78平方米+46.65平方米,俞某999.01平方米,俞某823.64平方米;土地使用权面积为428.10平方米,土地登记使用权人为俞某12等四人。

另查明,俞某13自退休后居住在北三间房的东边一间,房屋翻建后居住在二层楼房的一层东边一间直至去世;俞某1自离婚后一直居住在南面三间房屋的东面一间至今。

200851日俞某13立下遗嘱:我妻子杨某于197591日过世,无子女,现孤身一人,本人过世后丧事由侄儿俞某10负责料理,本人骨灰与亡妻杨某并穴葬于铁石岗公墓,本人遗产遗物全部由侄儿俞某10继承及处理。俞某13去世时俞某3不知情,也未参加葬礼,俞某13死亡殡葬证及骨灰处理证明书上的家属姓名为俞某15(俞某10妹妹),俞某13墓穴管理费500元由俞某7缴纳。

以上事实有,证明原、被告身份关系的户籍信息档案存根,俞某12、俞某13、俞某14户籍注销证明;1952年土地房产所有证;1988年俞某12写给子女的信、赠与书、公证书,俞某8、俞某9、俞某13出具给公证处的声明,俞某7、俞某12在公证处的谈话笔录;1988年南京市国有土地使用申报表、建筑执照存根、民房建筑申请表;1993年南京市私有房屋所有权证,1998年房产析产协议,1999年南京市房屋所有权登记申请表三份;1999年俞某12所立遗嘱,(1999)宁栖证内民字第117号遗嘱公证书,(2005)宁栖证内民字第3112号公证书;2011年俞某7、俞某9南京市房屋权属登记申请书各1份,俞某8、俞某7、俞某9不动产登记资料查询结果证明各1份;2015年俞某8、俞某7南京市房屋权属登记申请书,南京市存量房买卖合同,俞某7不动产登记资料查询结果证明;1996716日登记的土地使用证和查询结果状况一览表;俞某13的遗嘱,俞某13死亡殡葬证、骨灰处理证明书、墓穴管理费收据及当事人的陈述等证据证实,本院予以认定。

为证明俞某3系俞某13养女,原告提供如下证据:

1、出庭作证证人杨某2证言:自己是俞某13的小姨子,杨某1953年收养俞某3做女儿,有无办收养手续不清楚。杨某1证言:自己是杨某的侄女,知道俞某3是姑姑的养女。被告质证意见为:对上述证言不认可,证人均是听杨某说收养了俞某3,都没有看到过收养文件,也没听俞某13说过收养了俞某3

2、燕子矶居委会和笆斗山居民小组证明,内容俞某3是俞某13、杨某的女儿。被告质证意见为:对该证据不认可,该证明内容不属于居委会证明范围,原告应提供户口簿或俞某3与杨某、俞某13共同生活的证据,否则不能证明俞某3是养女。

3、南京市铁石岗公墓档案,俞某31997年为杨某购买墓地,按照中国人的习俗,只有子女才会为父母买墓地;俞某3全家福照片(俞某3一家三口与俞某13、俞某12合影);南京市栖霞供电公司发票、安装电话发票;陈情书,对话录音。被告质证意见为:对公墓档案的真实性不认可,上面备注的是2017922日补证。原告主张有照片就是全家福被告不认可,供电公司发票看不出来是为了笆斗山房子增容,不具有关联性;电话费发票户名是俞某3,不能证明电话是给俞某13安装的;陈情书不符合证据的三性要件不认可;对话录音是偷录的形式不合法,且录音中俞某7与俞某10关于俞某3是俞某13、杨某养女的身份并无完整及明确的意思表示;综上,不认可原告的证明目的。

4、杨某、俞某13墓碑照片(落款:女俞某3),杨某、俞某13蓝皮墓葬证(家属姓名:俞某3,并注原证遗失,2017922日补证),俞某3与杨某、俞某13合影的照片,私房改造审查记录二份(记录:房主俞某12、长子余某1、媳杨某、孙女俞某3)。被告对该证据形式上的真实性无异议,但认为仅凭照片不能证明俞某3长期与杨某、俞某13长期生活在一起,原告没有提供俞某3与杨某、俞某13户籍在一起的证据,不能达到原告的证明目的。

为反驳俞某3系俞某13养女这一主张,被告提供了200851日俞某13立下的遗嘱(遗嘱记载:俞某13无子女,现孤身一人),杨某、俞某13绿皮墓葬证(家属姓名:俞某7、俞某10)。原告对遗嘱不认可,并申请鉴定,后撤回了鉴定申请;对被告提供的绿皮墓葬证原告认为是假的、伪造的。

针对原、被告各自提供的分别为蓝皮、绿皮的杨某、俞某13墓葬证,本院至铁石岗公墓管理机构进行了调查,公墓机构管理人员陈述:蓝皮、绿皮墓葬证都是真的,杨某墓地的购墓登记人是俞某3,俞某3给杨某在铁石岗公墓买墓地是在1997年,当时俞某13还没去世,俞某13去世后,才与杨某合葬在铁石岗公墓。按照购墓地登记,绿皮墓葬证应该是发给俞某3的,怎么到俞某7手里就不清楚了,蓝皮墓葬证是俞某32017年来补办的。

为证明1988年房屋翻建时俞某13、俞某1出资、出力,两人对翻建后房屋享有所有权,原告提供如下证据:

1、票据144张,经本院核实共计金额12422.73元。

2、出庭作证证人叶某(俞某1大儿子)、齐某1、王某1、甘某1的证言,叶某陈述:家里的后勤保障买菜和烧饭是我母亲和妹妹来负责的,买材料的钱听俞某13讲是他出的,盖房子是俞某13指挥安排我们,他也参与其中。齐某1陈述:建房时俞某13是总指挥,俞某1的子女和我一样都是干体力活,俞某1和她的二个女儿买菜做饭。王某1陈述:盖房木料堆在我家的院子里,看到俞某1的子女负责卸黄沙、石子干体力活,盖房子的钱听说主要是俞某13出的。甘某1陈述:俞家盖房子时看到俞某13和俞某1带着子女出力干活。

被告质证意见为:票据中有少部分付款人是俞某13,大部分是俞某12,个别是俞某7,对于原告所说所有盖房款项是俞某13付款不认可;叶某与俞某1有利害关系;对原告主张的俞某13出资一部分钱就对房屋享有产权的说法不认可,原告这一主张没有法律依据。

综合原、被告举证质证意见,本院对以下事实予以认定:杨某、俞某13墓穴由俞某3购买,在杨某、俞某13墓碑上,俞某3以女儿名字落款。1988年翻建房屋部分费用由俞某13支付,翻建过程由逾式遵操持,俞某1从事买菜做饭等事宜。

本案争议焦点为:

11952年颁发的土地房产所有证,是对诉争房屋进行的确权,确认归俞某12、俞某7、俞某8、俞某9四人所有,还是该房屋所有权证只是代表登记,房屋是家庭人员的共有财产?

21988630日的公证赠与书是赠与意思表示还是家庭成员的析产协议?

31988315日申请翻建的二层198平方米及厨房14.8平方米的房屋权属及分割?

4、俞某7与俞某146.65平方米房屋买卖是否有效,确认该房屋买卖的效力在本案中一并处理,还是应另行提起诉讼?

5、俞某3是否系俞某13养女?

6、俞某13所立遗嘱是否有效,其遗产是否应由俞某10继承?

7、原、被告对诉争房屋所享有的份额及土地使用权的分割。

对争议焦点11952年颁发的土地房产所有证登记,将栖霞区XXX号房屋(草房三间、瓦房三间)登记在俞某12、俞某7、俞某8、俞某9四人名下,但从俞某12写给各子女的信和1988年公证赠与书及俞某8、俞某9、俞某13出具给公证处的声明,俞某7在公证处的谈话笔录中可以看出,俞某12、俞某7、俞某8、俞某9、俞某13均认可该房屋是祖产,故上述房屋登记在部分家庭成员名下系代表登记,该房屋是全体家庭成员的共有财产。

对争议焦点21988630日的公证赠与书虽形式上是单方赠与行为,但结合各人出具给公证处的声明及谈话笔录,可以看出赠与书实质上是一份家庭共有财产的析产协议,该赠与书将家庭共有的房屋进行了明确的析产、分割,并进行了公证,本次析产不违反法律规定,是合法有效的。

对争议焦点3,房屋翻建时虽然俞某13予以操持并支出了部分费用,俞某1从事买菜做饭等事宜,但根据赠与书(即析产协议)的分割,翻建前的三间房屋已属俞某7、俞某9所有,因此俞某13、俞某1对该三间房屋已不享有所有权,尽管俞某13、俞某1在该三间房屋翻建过程中予以出钱、出力,但这是对俞某7、俞某9房屋的翻建,并非出钱、出力就当然享有房屋所有权,现原告未举证证明翻建时俞某7、俞某9、俞某13、俞某1曾约定俞某13、俞某1对参加翻建后其享有房屋所有权,故原告该主张证据及法律依据不足;另析产协议约定俞某13对三间房屋享有居住权,事实上俞某13也是在退休后一直居住在翻建后的房屋中直至去世,俞某13在世时从未对翻建后的房屋其享有所有权提出任何主张;综上,对原告这一主张本院不予支持。为此,翻建后的二层198平方米及厨房14.8平方米房屋应属俞某7、俞某9所有。事后俞某7、俞某9对翻建后的房屋自行进行了分割,该分割是合法有效的,即上述房屋由俞某7享有113.78平方米、俞某9享有99.01平方米所有权。对俞某13支出的费用,俞某7、俞某9作为翻建后房屋的受益人应给予其补偿,该补偿本案不予涉及,可由俞某13的继承人向俞某7、俞某9另行主张。

对争议焦点4,俞某7与俞某1系共同家庭成员,对诉争房屋系各家庭成员共有这一事实是明知的,因此俞某7与俞某1对于46.65平方米房屋买卖转让是非善意的,该买卖转让行为无效。鉴于买卖转让行为发生在家庭成员之间,不涉及案外人,为减少当事人讼累,节省当事人诉讼成本和司法资源,本院将上述房屋买卖转让效力的确认在本案中一并处理。

对争议焦点5,本院对俞某3系俞某13养女的事实不予认定。理由为:(1)原、被告争议的收养关系事实发生在《中华人民共和国收养法》实施之前,可不适用收养应当向县级以上人民政府民政部门登记的法律规定。原、被告均举证证明其各自主张,但原告未提供俞某3未成年时长期与杨某、俞某13共同生活的证据或俞某3与杨某、俞某13在同一户籍的证据,被告举证的俞某13所立遗嘱中明确记载其无子女,俞某13本人不认可俞某3系其养女,该证据的证明效力要高于原告所举证据;(2)俞某12经公证的赠与书中记载:俞某13独身一人,另俞某121988630日在公证处作的谈话笔录中记载大儿子孤身一人无子女,这表明在1988年时俞某12对俞某3(时年34岁)系俞某13养女的事实不知晓或不认可,当时纠纷尚未发生,对各人身份关系的记载更真实可信;(3)俞某13过世时俞某3并不知晓,葬礼也未参加,这也违背了作为养女最起码的常理。综上,原告主张俞某3系俞某13养女的证据不足,本院不予认定。

对争议焦点6,原告虽对俞某13所立遗嘱真实性提出异议,但申请鉴定后又撤回,现原告未举证否定该遗嘱,亦未举证证明该遗嘱无效,故本院对遗嘱予以采信。按遗嘱,俞某13遗产应由俞某10继承。

对争议焦点7,《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得取分权的,该合同有效。本案中,诉争房屋按照赠与书(即析产协议),南面三间房屋当属俞某14、俞某8、俞某1所有。此后,该三间房屋经过俞某12、俞某7、俞某8、俞某9四人析产,俞某12立公证遗嘱,俞某8按俞某12遗嘱继承,俞某8将其中的二间房(46.65平方米)转让给俞某7等多次流转及登记,上述流转及登记均未经房屋所有权人俞某14、俞某1同意,侵犯了俞某14、俞某1的合法权益,应属无效。南面的三间房屋按照从西到东的顺序应分别归俞某14、俞某8、俞某1所有。现因南面的三间房屋西面一间(23.64平方米)已实际登记在俞某8名下,且三间房屋面积几乎相等,为保持登记的稳定性,本院确定南面三间房屋中的西面一间(23.64平方米)归俞某8所有,另二间房屋(46.65平方米)归俞某14、俞某1所有(每人各享有23.325平方米)。属于俞某1423.325平方米房屋由俞某14法定继承人俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1各继承1/5。综上,诉争房屋所有权分割如下:俞某7113.78平方米,俞某999.01平方米,俞某823.64平方米,俞某123.325平方米,俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1共享有23.325平方米(每人各享有1/5)。

土地使用权面积428.10平方米,根据房地一体、地随房走的原则,扣除房屋面积283.08平方米,对于地大于房的部分即145.02平方米土地使用权,属于全体房屋所有权人共同使有。因赠与书(即析产协议)对此未作分割,本院根据赠与书(即析产协议)确定的房屋所有权人,由各房屋所有权人平分,即由俞某7、俞某9、俞某8、俞某1各享有145.02平方米中的1/5,俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1各享有145.02平方米中的1/25

据此,依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国继承法》第十条、第十六条、《中华人民共和国收养法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十二条、第一百四十二条之规定,判决如下:

一、位于南京市栖霞区房屋,俞某7享有113.78平方米,俞某9享有99.01平方米,俞某8享有23.64平方米,俞某1享有23.325平方米,俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1各享有4.665平方米(23.325平方米/5)所有权。

二、位于南京市栖霞区.10平方米土地使用权,由各房屋所有权人按各自房屋面积享有相应的土地使用权;超出房屋面积的145.02平方米土地使用权,由俞某7、俞某9、俞某8、俞某1各享有29.004平方米,俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1各享有5.8008平方米的土地使用权。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费22800元,减半收取11400元,保全费5000元,合计16400元,由俞某7、俞某9、俞某8、俞某1各负担3280元,俞某3、俞某4、俞某5、俞某6、毕某1各负担656元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判员 杨 燕

二〇一八年九月二十日

书记员 吴绮珩