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哥哥赠与弟弟房产,以买卖形式过户,索要房款怎么办?
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江苏省南京市中级人民法院

2018)苏01民终7516

上诉人(原审原告):戴某一,男住南京市玄武区。

委托诉讼代理人:肖正,北京市高朋(南京)律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):戴某二,男,户籍地南京市玄武区,现住南京市栖霞区。

被上诉人(原审被告):朱某某,女,户籍地南京市玄武区,现住南京市栖霞区。

委托诉讼代理人:孟庆红,江苏法德永衡律师事务所律师。

上诉人戴某一因与被上诉人戴某二、朱某某房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市玄武区人民法院(2018)苏0102民初2623号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018822日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

戴某一上诉请求:撤销一审判决,依法改判朱某某、戴某二向其支付购房款50万元及自20171011日起按照中国人民银行贷款基准利率计算的利息。事实与理由:一、一审法院认定事实不清。1.上诉人将南京市玄武区北苑二村23603室房屋(以下简称603房屋)卖给两被上诉人后,就没有自己的房产了。一审判决误认为上诉人已经获得了南京市玄武区北苑二村4409室房屋(以下简称409房屋)的产权,以两个儿子结婚时一人给予一套,亦是为人父母的惯常做法理由,武断认定原告主张其与两被告之间存在房屋买卖合同关系,证据不足,进而认定上诉人将603房屋过户给两被上诉人是赠与行为。2.上诉人与被上诉人签订了书面《南京市存量房买卖合同》,两被上诉人于201732日在双方的离婚诉讼中,被上诉人朱某某的代理人陈述在经济状态很低的情况下还买房买车,被上诉人戴某二代理人陈述房子当时是从原告的哥哥手中买下的,和原告哥哥谈的价格是50万元,因为他哥哥条件比较好,所以钱至今没给,由此可见,双方之间的真实意思为买卖房屋。3.上诉人曾向被上诉人表示过催要购房款的事情,每次戴某二均表述其没有钱,所以上诉人无法继续催要,朱某某很少与上诉人见面,对此,一审法院未予查实。二、一审法院适用法律错误。被上诉人关于赠与的陈述没有任何证据予以证明,且与事实不符,但一审判决认定在两被告离婚后,戴某一与戴某二两兄弟的利益更趋一致,对比戴某二前后不一的陈述,更应当采信之前的离婚诉讼中对债务问题的陈述,最终错误的认定戴某一系赠与房屋给两被上诉人。

朱某某辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。1.本案系戴某一兄弟恶意串通,企图让离婚后的朱某某背负巨额债务,而提起的恶意诉讼。双方之间并没有真实房屋买卖关系,所谓的债务系伪造。2.在朱某某与戴某二离婚案中,603房屋归戴某二所有,戴某二需向朱某某支付73万元房屋折价款,为了阻挠法院的执行行为,恶意增加戴某二的对外债务,戴某一才提起了本次诉讼。3.如果双方存在真实买卖的意思,存在真实的债权债务,上诉人不可能因为戴某二经济困难而放弃债权,上诉人称之前考虑到戴某二的经济状态较差,所以未催要房款,但现在戴某二的经济状态比之前更差。

戴某二辩称,同意上诉人意见,欠钱总要还,具体由法院依法裁判。

戴某一向一审法院起诉请求:判令戴某二、朱某某支付戴某一购房款50万元,并从20171011日起按照中国人民银行贷款基准利率支付利息。

一审法院认定事实:戴某某与妻子育有两个儿子,即戴某一和戴某二。603房屋和409房屋均系戴某某单位的房改房。2004年,上述两套房屋房改时,均使用了戴某某的工龄,其中603房屋以戴某一的名义购买,产权登记在戴某一名下;409房屋以戴某某本人名义购买,产权登记在戴某某名下。603房屋房改时,戴某某夫妻及两个儿子的户籍均在其中。20091230日,戴某二与朱某某结婚,2010121日,二人生育一子戴某三。婚前,戴某二出资对603房屋进行装修并作为婚房,婚后在该房屋内住了多年。戴某一则在409房屋居住。2011727日,戴某一与两被上诉人签订《南京市存量房买卖合同》,约定将603房屋以50万元的价格出售给两被上诉人。该合同约定定金1万元及售房款均未实际支付,其中售房款50万元只是约定一次性付款,未约定付款时间,交房时间为2011728日。2011812日,603房屋产权变更登记至两被上诉人名下。

20171月,戴某二诉至一审法院,要求与朱某某离婚,一审法院于20173月驳回戴某二要求离婚的诉讼请求。

201765日,朱某某诉至本市栖霞区人民法院,要求与戴某二离婚,623日,在法院开庭审理中,戴某二的律师陈述因购买603房屋欠戴某一购房款50万元,目前尚未支付。朱某某的律师当即予以否认。201798日,法院再次开庭审理,双方在庭审回复法庭质询时表示,夫妻共同财产、债权债务已经全部处理完毕。经栖霞法院当庭调解,朱某某与戴某二协议离婚,并约定:“……。四、603房屋归戴某二所有,朱某某于20171110日前自603房屋搬出……戴某二给付朱某某上述财产折价款73万元,定于2017118日前支付20万元,201838日前支付53万元。若戴某二逾期付款,需另行支付朱某某逾期付款违约金10万元,朱某某可就尚未到期款项一并申请强制执行。五、各自名下的住房公积金、住房补贴、社保的个人缴纳部分归各自所有;各人名下的信用卡欠款及其他各自经手的债权、债务由各自享有和承担。六、双方夫妻共同财产、债权债务已经全部处理完毕。两被上诉人经栖霞区人民法院调解离婚后,戴某二未按约定支付朱某某房屋补偿款。至20185月,戴某二称已支付朱某某房屋补偿款20万元,包括违约金10万元在内尚欠朱某某63万元,朱某某已申请栖霞区人民法院强制执行,并拍卖603房屋。因朱某某提出管辖权异议,本案曾中止审理。

另查明:1、在2018517日的庭审中,一审法院询问上诉人,有无向被上诉人要过房款?上诉人回答:从来没有向他们提过这个问题。朱某某称,2014年起,两被上诉人曾将603房屋出租三年,每年收取租金数万元,上诉人也没来催要欠款,即使不要50万元,也应该来要1万元定金。上诉人表示,两被上诉人出租,其不知情,待两被上诉人搬到丁家庄居住后才知道。一审法院询问上诉人月收入及存款情况时,上诉人称:“4000元吧大概2万左右

2201732日,在一审法院审理戴某二诉朱某某离婚案庭审中,部分庭审笔录引录如下:

戴某二的律师:房子(603房屋)当时是从原告的哥哥手中买下的,和原告哥哥谈的价格是50万元,因为他哥哥条件比较好,所以钱至今没给。

朱某某:我们双方把公积金钱取出来之后,我把钱给他了,由他交给他哥哥。至于他给没给我也不知道。

戴某二:当时取钱的时候是中午12点,取了之后全部都给她拿走了,我都没有看到过一分钱。取公积金是为了买车,不是为了买房。一开始我妈就说这个房子是给我哥的,我哥结婚早,就把我父亲的房子(409房屋)装修给他了,而且我结婚生了个儿子,我哥就说把大房子(603房屋)给我。为了避税,我哥就把房子以买卖的形式过户到我们名下。我们都去了房产局,但是我在抱着孩子。

法庭问:是不是形式上写的50万?戴某二:是的。

法庭问:房屋的来源是谁的?戴某二:是我哥哥的。那时候房子是91年建的,收土地,相当于拆迁,是分给我父亲的,交满钱之后才能拿证,等到交满钱之后我哥也大了,所以就写了我哥的名字。我现在住的是60平方,我哥住的是50多平方。

法庭随后问双方有无夫妻共同债务?双方对夫妻共同债务作了陈述,但均未提到有欠戴某一50万元购房款的事实。

一审法院认为,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,上诉人依据房屋买卖合同要求两被上诉人归还欠款,证据不足,一审法院不予支持,理由如下:

1603房屋和409房屋来源均为房改房,使用了戴来喜的工龄以较低的价格购买。603房屋房改后产权名义上登记在戴某一名下,但戴某二根据房改政策对603房屋亦享有一定的权利。父母通过房改可以获得两套房屋,两个儿子结婚时一人给予一套,亦是为人父母的惯常做法,故本案房产赠与的可能性要大于房产买卖的可能性。从两被上诉人2009年结婚前对603房屋进行装修并作为婚房及婚前婚后戴某二长期在603房屋居住等情节看,虽然603房屋的产权人为上诉人,但两被上诉人是获得了父母一定的承诺的。

2、从戴某二的答辩情况看,戴某二极力维护上诉人的利益,在两被上诉人离婚后,戴某一与戴某二两兄弟的利益更趋一致,对比戴某二前后不一的陈述,更应当采信戴某二在之前的离婚诉讼中对债务问题的陈述,也就是戴某二在离婚诉讼中陈述更接近实际情况。在一审法院201732日的庭审中,戴某二明确表示父亲将409房屋给了上诉人,上诉人将603房屋以买卖的形式过户到两被上诉人名下。在陈述有无夫妻共同债务时,也未提到有这笔50万元夫妻共同债务的问题。在栖霞区人民法院的离婚诉讼庭审中,戴某二的律师虽陈述双方欠戴某一购房款50万元,但朱某某予以否认后,戴某二本人也未再坚持有欠购房款50万元的事,并表示夫妻共同财产、债权债务已经全部处理完毕。在两被上诉人离婚后,戴某二尚拖欠朱某某大额房屋补偿款,不排除上诉人有为戴某二冲抵债务的目的。

3、从上诉人与两被上诉之间房屋买卖合同的履行情况看,合同虽约定了定金,但未实际支付,合同的主要条款房屋价款也只是约定了一次性付款,未约定付款时间,上诉人自己收入不高,也无多少存款,却长期不向被上诉人催要购房款,有违常理。

4、根据《中华人民共和国民法通则》的规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年,法律另有规定的除外。本案,双方于2011727日签订《南京市存量房买卖合同》,上诉人的民事权利应当从2011728日起计算三年,上诉人至201710月才主张权利,超过了法律规定的诉讼时效。

一审法院据此判决如下:驳回戴某一的诉讼请求。

本院二审期间,戴某一、朱某某围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。戴某一提交证据:江苏省南京市销售不动产统一发票载明:购用单位:外单位戴某一北苑二村23603”、江苏大方经营有限公司出具的《证明》及南京市社会保险缴费清单。拟证明上诉人自2000年开始工作,2003年从事出租车工作,截至购买603房屋时,戴某一已有足够的积蓄购买603房屋。经质证,朱某某对证据的真实性不持异议,因603房屋系以戴某一的名义购买,发票上显示戴某一恰当。同时发票上注明戴某一为外单位,该份发票也证明603房屋并非属于戴某一所有,仅是借其名义进行房改购买。戴某一提交的《证明》中载明2004年至2007其在江苏大方经营有限公司工作,而购买603房屋的时间为2004年,不足以证明戴某一有能力购买涉案房屋。并称关于603房屋的购买情况,戴某一、戴某二曾均认可系其父亲出资购买。戴某二对上诉人提交的证据的真实性及证明目的均认可,并称戴某一2001年就已经工作了,我当时在读书,戴某一应该有能力购买涉案房屋。

上诉人戴某一申请证人袁某(戴某一、戴某二的母亲)出庭作证,拟证明603房屋当初系戴某一出资购买,后戴某一将603房屋出售给戴某二与朱某某母亲是知情,就价格问题并参与做双方的工作。袁某在作证时陈述:“……,我对戴某一将案涉房屋出售给戴某二事情不知道,……戴某二之前从未在我们面前讲过想要涉案房屋的事情,戴某一也从未在我面前讲过要出售涉案房屋的事情。我也没有做过工作……”。经质证,戴某一称证人证言已证明购房的出资款来源于上诉人戴某一的工作收入,在上诉人购买涉案房屋后,也未向被上诉人表达过将603室房屋给被上诉人。朱某某称证人与戴某一、戴某二系母子关系,存在直接利害关系,证人证言系维护戴某二、戴某一恶意串通诉讼的行为。且就关键性的问题,证人的陈述与戴某一、戴某二的陈述均矛盾。同时证人袁某否认了戴某一陈述其在南汽工作的事实。证人袁某明确表明兄弟之间关于房屋如何买卖,其根本未参与。综上,证人证言不足以证明上诉人与被上诉人之间存在关于603房屋买卖的真实意思。戴某二称没有意见发表。

朱某某提交证据:南京市栖霞区人民法院(2017)苏0113执异129号执行裁定书、南京市中级人民法院(2018)苏01执复65号执行裁定书、南京市栖霞区人民法院(2017)苏01132180号执行裁定书。拟证明朱某某与戴某二离婚后,因戴某二不支付73万元房屋折价款,朱某某向南京市栖霞区人民法院申请强制执行。在执行过程中,戴某二提出执行异议、复议,均被人民法院予以驳回,戴某二为了拖延履行义务,阻挠执行进行了本案的诉讼。603房屋已进入法院司法拍卖程序。经质证,戴某一对证据的真实性不持异议,认为上诉人不知道戴某二与朱某某离婚及执行的相关情况,且该事情与戴某一无关,戴某一作为债权人,其有权要求朱某某与戴某二给付欠款,并称戴某二与朱某某在逃避债务上的立场是一致的。戴某二对证据的真实性不持异议,并称现在的情况是被上诉人朱某某陈述的情况,目前南京市栖霞区人民法院正在处置603房屋。

另查明,603房屋已于2018920日,由南京市栖霞区人民法院在(2017)苏0113号执行案件中,经司法拍卖后裁定过户至买受人许建芬名下。

本院经审理查明,一审法院查明的事实属实,本院予以确认。

上述事实,有当事人陈述、603房屋的《南京市存量房买卖合同》及购房发票、南京市玄武区人民法院(2017)0102民初171号民事判决书、南京市栖霞区人民法院(2017)0113民初3119号民事调解书及该案庭审笔录、南京市栖霞区人民法院(2017)苏0113执异129号执行裁定书、南京市中级人民法院(2018)苏01执复65号执行裁定书、南京市栖霞区人民法院(2017)苏01132180号执行裁定书等证据予以证实。

本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,戴某一主张603房屋系由其出售给戴某二与朱某某,但其仅提供双方关于该房屋的买卖合同,并未能说明双方就该房屋买卖合意的形成过程,相反,戴某一申请其母亲作为证人出庭作证,其陈述的内容与戴某一的陈述多处不一致,甚至就603房屋过户前后的过程却有与戴某一有截然相反的陈述。而朱某某抗辩称603房屋不存在买卖的真实意思,只是当初为了过户,实为赠与。并进一步举证说明,当初买卖合同中的价格也只是临时填写,且不符合当时的市场价格,约定的定金也未实际交付,后期、甚至房屋对外出租期间戴某一也未曾向戴某二与朱某某催要房款,只是戴某二与朱某某离婚后,戴某一才提起本诉。另外,戴某一、戴某二及其母亲对当初的房屋过户前后有无协商买卖一事,以及事后戴某一有无向戴某二与朱某某催要房款均陈述不一。一审法院综合考虑603房屋的来源系通过戴某一父亲按房改政策而来、戴某二与朱某某在离婚案中均未提及尚欠房款并表明夫妻共同财产、债权债务已经全部处理完毕、戴某二与朱某某离婚后戴某二尚需支付给朱某某一笔房屋折价款、戴某二与戴某一的利益趋于一致的陈述、以及戴某一未能提供事后向戴某二与朱某某催要房款等因素,认定本案中当初603房屋的过户并非真实的买卖关系,实为赠与,并无不当,本院予以维持。戴某一上诉主张603房屋的过户实为买卖关系,并要求戴某二与朱某某给付其购房款及相应利息,证据不足,本院不予支持。

综上,戴某一的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费8800元,由戴某一承担。

本判决为终审判决。

长  丁 钰

员  朱卫国

员  相媛媛

二〇一八年十一月五日

法官助理  季 峰

员  宋龙雯